Un calo fisiologico del 20% per il mercato della logistica immobiliare in termini di assorbimento di spazi immobiliari, come magazzini o uffici, nel 2024 rispetto ai risultati record del 2023 (si veda il grafico sotto). Un risultato, quello che emerge dal report di Colliers – multinazionale leader nei servizi immobiliari professionali e nella gestione degli investimenti, attiva in oltre 60 paesi nel mondo – migliore di altri paesi europei e comunque in linea con la tendenza generale del mercato, cresciuto molto negli ultimi anni e che ora si trova a dover far fronte a una situazione congiunturale in grande evoluzione. Il mercato italiano dimostra comunque una notevole resilienza: nell’ultimo trimestre del 2024 porta a casa un incremento del 6% su base annua delle transizioni con un valore degli investimenti pari a 560 milioni di euro, tuttavia in calo del 12% rispetto al trimestre precedente. “L’Italia sta emergendo nella regione EMEA come un attore chiave nel settore industriale e logistico – si legge nel report – sostenuta da un basso tasso di penetrazione dell’e-commerce e da una significativa domanda di nuovi magazzini logistici di grado A”. Il mercato chiede infatti magazzini performanti dal punto di visto dei consumi, con standard personalizzati, costruiti su misura per il proprio business e localizzati vicino le aree metropolitane più importanti. Un andamento che, insieme all’offerta limitata e ai costi di costruzione in aumento, sta facendo salire i valori nei principali mercati, con un CAGR medio triennale di circa il 6,6%.
Magazzini ESG compliance
Tra le tendenze emergenti e confermate anche per il futuro c’è sicuramente l’aspetto ambientale: i clienti cercano prevalentemente nuovi magazzini di grado A conformi agli standard ESG, che hanno rappresentato nell’ultima parte del 2024 quasi il 98% dell’assorbimento. “L’attenzione alla conformità ESG – esplicita il rapporto – è un fattore significativo che guida l’espansione della categoria di asset, portando a una domanda crescente e a canoni di locazione sensibilmente più alti”.
Un altro fattore che incide sulla domanda è il reshoring che sta orientando le aziende ad approvvigionamenti locali e che ha portato a un aumento dei progetti Built-to-Own (BTO) e Built-to-Suit (BTS), ovvero investimenti personalizzati per soddisfare specifiche esigenze delle aziende. La domanda di immobili conformi agli standard ESG sta spingendo le aziende a cercare nuove strutture, determinando alti tassi di assorbimento per i nuovi sviluppi, con molti progetti affittati prima del completamento. Tuttavia, i costi elevati di finanziamento e costruzione, insieme alle difficoltà nell’ottenere permessi di costruzione, hanno portato al ritardo o alla cancellazione di alcuni progetti, causando un aumento dei canoni.
Soluzioni personalizzate
La maggior richiesta di spazi logistici proviene dagli operatori in conto terzi (3PL) che rappresentano il 56% della domanda, seguiti dal 30% del retail. L’eCommerce copre ancora solo il 6% del mercato. In questo panorama i progetti BTO costituiscono circa il 27% della domanda che arriva da aziende di e-commerce, magazzini frigoriferi e utenti finali in prima linea e che costituiscono una tendenza solida, in quanto si possono identificare con progetti immobiliari non speculativi, ma volti a un business specifico.
